Quorum, ordre du jour, majorité simple ou double majorité : les repères pour préparer les décisions d’une assemblée générale de PPE et comprendre les règles applicables aux travaux.
Quelle majorité faut-il pour décider en PPE ?
La majorité dépend de la décision, du règlement de la PPE et, pour des travaux, de leur qualification. Avant de compter les « oui », vérifiez que l’assemblée peut délibérer, que le sujet a été annoncé et que la bonne règle de vote est appliquée.
Exemple : quatre voix favorables parmi sept copropriétaires présents ou représentés peuvent suffire pour une décision ordinaire. Pour des travaux utiles, ces quatre voix doivent aussi représenter plus de la moitié de toutes les quotes-parts, sous réserve du règlement. Un même résultat en nombre de voix peut donc conduire à deux conclusions différentes.
Ce guide présente les principes généraux du droit suisse ; le règlement et les caractéristiques du projet restent à examiner pour chaque PPE.
Quorum : l’assemblée peut-elle délibérer ?
Le quorum concerne la participation nécessaire pour tenir une assemblée décisionnelle. Il ne détermine pas encore la majorité requise pour accepter une proposition.
Selon l’article 712p du Code civil, la première assemblée requiert la présence ou la représentation d’au moins la moitié des copropriétaires, avec un minimum de deux, réunissant au moins la moitié des quotes-parts.
Dans une PPE de huit copropriétaires, quatre doivent donc être présents ou représentés et totaliser au moins 500 millièmes sur 1 000. Quatre personnes représentant seulement 450 millièmes ne suffisent pas.
Si ce quorum manque, une seconde assemblée peut être convoquée au plus tôt dix jours après la première. Elle requiert un tiers des copropriétaires, mais au moins deux, présents ou représentés ; l’article 712p ne lui impose pas un minimum de quotes-parts. Les majorités applicables aux décisions restent toutefois à respecter.
L’objet doit être annoncé avant le vote
L’ordre du jour permet de préparer sa position et, si nécessaire, une procuration. En principe, les décisions portent sur les objets annoncés, selon l’article 67 CC, applicable par renvoi de l’article 712m.
Pour des travaux, une formulation précise indique le projet, les variantes, le montant et le financement proposés. Une rubrique « divers » ne devrait pas servir à faire voter par surprise un investissement important. Un vote sur un objet non annoncé exige de vérifier les conditions d’une exception valable, notamment celles d’une assemblée universelle.
Majorité simple, double majorité ou unanimité ?
Le mot « majorité » n’est utile que si l’on précise par rapport à quel total. Distinguez le nombre de copropriétaires, les voix favorables et les quotes-parts. Le règlement peut prévoir des modalités particulières dans les limites de la loi.
| Décision | Principe de majorité | Point à vérifier |
|---|---|---|
| Décision ordinaire | Majorité des copropriétaires présents ou représentés. | Règle spéciale légale ou réglementaire. |
| Travaux nécessaires | Majorité en nombre, appliquée en PPE aux copropriétaires présents ou représentés. | Qualification des travaux, règlement et actes d’administration courante. |
| Travaux utiles | Majorité des copropriétaires présents ou représentés, détenant ensemble plus de la moitié de toutes les quotes-parts. | Règlement et protections particulières de certains copropriétaires. |
| Travaux somptuaires | Accord de tous les copropriétaires en principe. | Exception et conditions de l’article 647e, alinéa 2, CC. |
Pour les décisions ordinaires, sept copropriétaires présents ou représentés impliquent ainsi quatre voix favorables selon la règle légale de base. L’abstention ne fait pas disparaître un copropriétaire du nombre des présents.
Pour les travaux utiles, le Tribunal fédéral, ATF 144 III 510, considération 2.2.4, confirme ce calcul en PPE, sauf disposition réglementaire contraire suffisamment claire. La part en millièmes se calcule sur l’ensemble de la PPE, pas seulement sur les parts représentées à l’assemblée.
Travaux : qualifier le projet avant de choisir la majorité
Les articles 647c à 647e CC distinguent les travaux nécessaires à la conservation du bien, les améliorations utiles et les aménagements destinés à l’agrément ou à la commodité. Leur application à la PPE passe notamment par l’article 712g CC.
Le nom du chantier ne suffit pas : remplacer une installation défaillante et améliorer une installation encore fonctionnelle ne posent pas nécessairement la même question. Le dossier doit préciser l’état actuel, le but des travaux, leur ampleur, leur coût et les parties communes ou privatives concernées.
Pour un chauffage, une borne de recharge, des panneaux solaires ou un balcon, évitez donc une réponse automatique. Notre article sur le changement de fenêtres en PPE illustre l’importance d’examiner les éléments concernés par le projet.
Payer soi-même une transformation ne dispense pas d’obtenir les autorisations nécessaires. Pour certains travaux somptuaires, la loi prévoit une exception à l’unanimité, notamment si le droit d’usage des opposants n’est pas entravé durablement, si l’atteinte temporaire est indemnisée et si les autres copropriétaires prennent leur part des frais en charge. Ces conditions doivent être examinées ensemble.
Contester une décision : attention au délai
Un copropriétaire qui n’a pas adhéré à une décision contraire à la loi ou au règlement peut en demander l’annulation en justice. Le délai est d’un mois dès la connaissance de la décision, selon l’article 75 CC, applicable par l’article 712m CC.
Il ne faut donc pas attendre systématiquement le procès-verbal : une personne présente connaît normalement la décision dès l’assemblée. Pour une personne absente, la réception du procès-verbal peut être déterminante, mais ce n’est pas l’unique manière d’en prendre connaissance. Le Tribunal fédéral le rappelle dans l’arrêt 5A_537/2011, considération 5.3.1.
Une lettre de désaccord à l’administrateur ne remplace pas l’action en justice. Certains vices particulièrement graves peuvent relever de la nullité, mais cette exception ne permet pas de considérer toute décision irrégulière comme automatiquement sans effet. En cas de contestation envisagée, faites rapidement examiner la situation.
Préparer une proposition compréhensible
Avant la convocation, réunissez le règlement, les devis et les informations techniques. Définissez la décision attendue, la majorité envisagée, les dépenses et leur répartition. Une proposition précise permet de comprendre ce qu’un « oui » autorise réellement.
Lors de l’assemblée, faites constater les présences, les procurations et les parts représentées. Le procès-verbal doit permettre de retrouver la proposition votée et son résultat. Pour mieux comprendre le rôle de l’accompagnement professionnel, consultez notre article consacré à l’administrateur de copropriété.
Questions fréquentes
Une abstention compte-t-elle comme une voix favorable ?
Non. Selon la règle de base, elle ne réduit pas non plus le nombre de copropriétaires présents ou représentés servant au calcul. Vérifiez les dispositions applicables au vote.
Le budget approuvé autorise-t-il tous les travaux ?
Ne le présumez pas. Examinez la portée exacte de la décision, les montants et les projets annoncés. La qualification d’un chantier peut exiger un vote spécifique.
Une borne de recharge exige-t-elle toujours l’unanimité ?
Il n’existe pas de réponse unique : emplacement, installation électrique, droits d’usage, coûts et règlement doivent être examinés avant de déterminer la procédure.
Peut-on se fier uniquement au résultat annoncé oralement ?
Demandez un décompte compréhensible des voix et, lorsqu’elles sont pertinentes, des quotes-parts. En cas de désaccord, faites consigner votre position et vérifiez rapidement les suites possibles.
Sources juridiques
- Code civil suisse sur Fedlex : articles 67, 75, 647c à 647e, 712g, 712m et 712p.
- ATF 144 III 510 : calcul de la majorité pour des travaux utiles en PPE.
- Arrêt 5A_537/2011 du 23 janvier 2012 : contestation et point de départ du délai.
