Que dit la loi en termes de défauts et de garantie pour une copropriété ?
Par Steve Clerc le 26 janvier 2021La garantie légale du vendeur en raison des défauts de la chose est réglée par les articles 197 et suivants du Code des obligations (CO). L’article 197 du code des obligations dit ceci :
Art. 197 Objet de la garantie en général
1 Le vendeur est tenu de garantir l’acheteur tant en raison des qualités promises qu’en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure.
Le système des garanties dépend de ce qui est prévu dans le contrat. En principe, l’on connait deux mécanismes, soit celui du Code des obligations (CO), soit celui de la norme SIA 118 (société suisse des ingénieurs et des architectes). La norme SIA 118 doit être intégrée dans le contrat. Elle s’applique normalement aux contrats d’entreprises. Toutefois, l’on retrouve souvent des contrats qui reprennent des garanties de même nature, soit par renvoi direct soit indirectement. Il faut donc vérifier ce que les contrats prévoient dans le cadre de la copropriété (PPE) ou du lot du copropriétaire concerné afin d’optimiser la gestion de la copropriété.

En règle générale, les garanties sont de 2 ans pour les défauts dit apparents, 5 ans pour les défauts cachés, et 10 ans pour les défauts volontairement cachés.
Tant dans le système SIA 118 que celui du CO, le délai de garantie est de 5 ans (le contrat peut prévoir des délais plus courts, là aussi, il s’agit de vérifier ce que les contrats prévoient dans le cadre de la copropriété (PPE) ou/et du lot du copropriétaire concerné). Ce délai commence à courir dès la réception de l’ouvrage. Pour exemple, si l’ouvrage a fait l’objet d’un PV de réception le 23 avril 2015, le délai de garantie de 5 ans arriverait ainsi à échéance le 23 avril 2020. Il est vivement recommandé d’agender ce délai pour pouvoir, cas échéant, l’interrompre ou le prolonger. S’il s’agit de défauts concernant les parties communes, cela peut être confié à l’avocat qui défend les intérêts de la PPE ou à l’administrateur de la copropriété. Si cela concerne les parties privées cela incombe à l’avocat du copropriétaire ou au copropriétaire concerné.
A noter qu’il faut bien faire la distinction entre la notion de délai de garantie et de celui de l’avis des défauts. Pour pouvoir faire valoir les droits de garantie, il faut avoir respecté certaines obligations, et en particulier celle de signaler le défaut. Selon le CO, l’avis doit être fait immédiatement, soit dès que le défaut a été découvert. La norme SIA 118 est plus favorable à la PPE ou au copropriétaire. Pour les défauts apparents, ils peuvent être signalés dans un délai de 2 ans depuis la réception de l’ouvrage. Dans votre cas, ce délai de 2 ans de l’avis des défauts arriverait à échéance le 23 avril 2017. Il est, là aussi, vivement recommandé de le noter. Il faut bien s’assurer que tous les défauts visibles aient été signalés dans ce délai. Il pourrait être opportun de faire intervenir un expert privé (architecte, par exemple) pour qu’il fasse le tour des bâtiments avant l’échéance de ce délai.
Après le délai de 2 ans, les défauts qui apparaîtraient sont considérés comme des défauts dits « cachés ». Ils doivent alors être immédiatement signalés !
Une fois que le délai d’avis des défauts a été respecté, et que l’on se trouve toujours dans le délai de garantie, le maître de l’ouvrage (copropriétaire ou la PPE) a essentiellement deux sortes de possibilités à disposition :
- exiger la correcte livraison de l’ouvrage ; il s’agit du droit de réfection ;
- renoncer à la réfection de l’ouvrage, se contenter de l’ouvrage avec le défaut, mais exiger la moins-value ; cette moins-value est, en principe, équivalente aux coûts de réparation.
Il est important de noter que le choix du mode de garantie est un acte formateur. Normalement, une fois que le copropriétaire ou la PPE (maître de l’ouvrage) a fait son choix, il est lié.
On relèvera ici que s’il s’agit d’une partie commune de la PPE, les droits de garantie appartiennent aux copropriétaires. La communauté des copropriétaires n’est pas la titulaire des droits de garantie. Elle ne peut donc directement faire l’avis des défauts. C’est chaque copropriétaire qui peut et doit le faire. Si vous souhaitez que l’administrateur de votre PPE s’en occupe, il faut faire bien attention de préciser que cela est fait au nom des copropriétaires individuellement et non au nom de la communauté des copropriétaires d’étage. La distinction est importante.
Si, malgré l’avis des défauts, le constructeur ou le promoteur refuse d’entrer en matière, les copropriétaires peuvent faire valoir leurs droits de garantie. S’ils souhaitent faire les travaux, il est impératif qu’il soit d’abord procédé à un constat technique de la situation dans une procédure judiciaire. Si la situation devait être modifiée sans qu’elle ait été documentée judiciairement, vous perdriez la preuve de l’existence du défaut. Une fois la situation constatée, si les copropriétaires peuvent faire la banque, les travaux peuvent être réalisés. S’ils ne souhaitent pas faire la banque, une procédure judiciaire visant à contraindre le promoteur ou le constructeur à réparer l’ouvrage défectueux peut être intentée. J’attire votre attention sur le fait qu’avant que la situation ne soit modifiée, outre le constat judiciaire, il est impératif de mettre en demeure le constructeur de réparer les défauts, avec la menace explicite d’une exécution par substitution.
Compte tenu de l’importance du dommage et des coûts importants, nous ne pouvons que vous conseiller d’investir quelques centaines de francs pour obtenir un avis de droit et ainsi disposer d’une vue objective des démarches à entreprendre.