La propriété par étages

La loi (712a-712t cc) et le règlement de PPE

Le règlement suisse de PPE est régi par l’article 712 du code civil suisse. En collaboration avec la chambre vaudoise immobilière (CVI), un règlement de PPE Vaud, utilisé par les professionnels et les notaires, fait largement office de base dans notre canton. En effet, il y a lieu de le compléter, le cas échéant, par les spécificités de la copropriété concernée.

Partie privée et commune de la copropriété (PPE)

Avec l’acquisition d’un appartement ou villa mitoyenne en PPE, vous devenez propriétaire, à part entière, d’une partie privée d’un immeuble appelé communément un lot de copropriété.
À ce stade, pour une meilleure compréhension, nous pourrions utiliser la métaphore suivante :
« Votre copropriété est une commode posée sur un tapis. Par l’acquisition d’un appartement, vous êtes propriétaire à part entière d’un tiroir (appartement) de ladite commode. En revanche, vous n’êtes pas propriétaire du tapis (terrain) ni de l’ensemble de la commode (immeuble). Seul l’ensemble des copropriétaires est propriétaire du tapis (terrain) et de la commode (immeuble). »

À la lumière de cette métaphore, il semble aisé de comprendre que les parties privées ne s’appliquent qu’au lot de copropriété (tiroir).
Par conséquent, un lot de copropriété bénéficie d’un accès propre et forme un ensemble fermé sur six côtés. Dès lors, un appartement ou un garage peut être un lot de copropriété. Ceci n’est pas le cas pour un jardin ou une place de parc qui sont gérés par un droit d’usage.

Les parties privées d’une copropriété ou PPE

Elles sont l’objet de l’utilisation exclusive du copropriétaire. Il s’agit notamment :

• des locaux de chaque lot, ainsi que leurs annexes éventuelles ;
• des murs et des galandages de division interne dans les locaux à l’exception de ceux prévus dans les parties communes ;
• de tous les revêtements de sol, des plafonds et des murs, y compris les matériaux d’isolation thermique et acoustique ;
• des menuiseries intérieures avec les portes et les armoires, y compris la ou les portes palières ;
• des fenêtres, des portes-fenêtres, des stores et des volets et leurs appuis ;
• des toiles de tente et leur mécanisme ;
• des installations sanitaires et robinetterie ;
• des installations électriques, de radio, de télévision, de téléréseau et de téléphonie, de domotique et d’alarme ;
• des radiateurs ou des serpentins de chauffage central (y compris les vannes et purgeoirs) ;
• des cheminées d’appartements et leurs canaux, à l’exception du boisseau central ;
• de toutes les canalisations intérieures au lot et leur embranchement, à l’exception de celles de transit.

Et en résumé, tout ce qui à est l’intérieur des locaux et qui peut être supprimé ou modifié : sans compromettre l’existence, la solidité ou la structure du bâtiment ; sans endommager les parties, ouvrages et installations communes, ni en modifier l’aspect extérieur ; sans restreindre l’exercice des droits des autres copropriétaires.
Cette liste est purement énonciative et non limitative.

Parties communes d’une copropriété ou PPE

Les parties communes sont affectées à l’usage commun de chaque copropriétaire. En font partie notamment :

• la totalité du bien-fonds ;
• les murs extérieurs, éléments de séparation, clôtures, grilles et portails ;
• les places, accès, pelouses, jardins et voies de circulation à pied ou en véhicule ;
• les plantations (arbres, arbustes, haies, etc.), places de jeux, bassins et ornements divers ;
• les terrasses ;
• les fondations des bâtiments ;
• les murs porteurs et de soutènement ;
• les façades avec leurs revêtements et leurs ornements ;
• les bacs à fleurs incorporés à la façade ou aux balcons ;
• la partie externe des balcons, la partie externe non vitrée des jardins d’hiver, ainsi que la dalle, le parapet ou balustrade et l’étanchéité ;
• les charpentes et les toits ;
• les escaliers, les cages d’escaliers et les ascenseurs ;
• les fenêtres, portes-fenêtres, stores et volets des parties communes et leurs appuis ;
• les fenêtres de type « velux » des parties communes ;
• les matériaux d’isolation et d’étanchéité liés à la structure du bâtiment ;
• la ferblanterie, les chéneaux et descentes ;
• l’installation de chauffage central et son canal, la citerne à mazout ainsi que l’installation de production d’eau chaude ;
• la buanderie avec ses installations et accessoires ;
• l’ensemble des locaux à usage commun ;
• les canalisations d’eau, du chauffage, les conduites et installations de l’électricité ou du gaz, de télécommunication (radio, télévision, téléréseau, etc.), d’interphone et de vidéophone, jusqu’au point d’embranchement en direction des lots ;
• les serpentins de chauffage au sol ;
• les gaines, conduits, colonnes de chute, dévaloirs et cheminées générales aux bâtiments ;
• les canalisations d’égouts, des eaux usées, des eaux claires et des toits, ainsi que les drainages ;
• les installations de climatisation et ventilation centrales.

Pour les parties privées, vous l’aurez compris, chaque copropriétaire a le pouvoir d’administrer, utiliser et aménager ses locaux dans la mesure où il ne compromet pas l’existence, la solidité, la structure et l’aspect extérieur du bâtiment, sans endommager ni restreindre l’exercice des droits des autres copropriétaires.

Quant aux parties communes, chaque copropriétaire use des parties communes suivant leur destination propre selon les besoins découlant de la jouissance normale de cela, compatible avec les droits des autres copropriétaires et intérêts de la communauté.

Les contributions, charges et frais communs de la copropriété

En devenant copropriétaire, vous devenez non seulement le propriétaire d’un lot de copropriété mais également d’une part appelée millième qui permettra de répartir les frais et charges de l’immeuble.

Dès lors, si les charges pour l’ensemble de la copropriété sont de CHF 100’000.— et que votre lot de copropriété représente 50 millièmes, vos charges annuelles seront de CHF 100’000 /1000 = CHF 100.— par millième X 50 millièmes = CHF 5’000, soit CHF 5’000.— de charges par année.

Les charges sont composées des postes suivants : l’entretien d’immeuble, les contrats d’entretien, l’entretien extérieur, la conciergerie, l’électricité (pour les parties communes uniquement), l’eau, le chauffage, l’eau chaude, la taxe d’épuration, les assurances, les honoraires d’administration, la taxe des déchets et l’attribution au fonds de rénovation.

Maintenant que les bases sont posées, il s’agit d’organiser l’ensemble pour que tout fonctionne à merveille.

Organisation de la copropriété

Une copropriété est composée de deux organes :

1. l’Assemblée des copropriétaires
2. l’administrateur

L’Assemblée des copropriétaires

L’Assemblée des copropriétaires est le pouvoir suprême. Elle prend toute décision concernant les administrations qui, d’après la loi et le règlement de la PPE intéresse l’ensemble des copropriétaires et ne relève pas de l’administrateur ou de membres pris individuellement.

Au moins une fois par an l’Assemblée se réunit pour prendre toutes les décisions concernant le fonctionnement de la copropriété, à savoir :

• régler les affaires administratives ;
• nommer ou révoquer l’administrateur ;
• désigner un comité ou un délégué chargé de représenter les copropriétaires auprès de l’administrateur ;
• désigner un éventuel organe de contrôle ;
• approuver le budget, les comptes, la répartition des frais entre les copropriétaires ;
• fixer la contribution annuelle des copropriétaires au fonds rénovation ;
• ratifier la conclusion des polices d’assurances d’intérêts communs ;
• décider des travaux d’entretien, des réparations et des réfections qui exigent le maintien de la valeur et de l’utilité de la chose ;
• décider de la création et de l’utilisation du fonds de rénovation ;
• prendre toutes les décisions conformément aux dispositions de la loi et/ou de règlement de copropriété.

L’administrateur

L’administrateur est élu par les copropriétaires pour une année. Il peut aussi bien être un copropriétaire ou un tiers, personne physique ou morale.

L’administrateur a notamment les attributions suivantes :

• Il représente la communauté et les copropriétaires envers les tiers pour toutes les affaires qui relèvent de l’administration commune et entrent dans ses attributions légales.
• Il exécute tous les actes d’administration commune, conformément aux dispositions de la loi et du règlement de PPE, ainsi qu’aux décisions de l’Assemblée des copropriétaires.
• Il propose les contrats d’entretien d’assurance etc. à l’assemblée, qui décide.
• Il établit éventuellement le règlement de maison.
• Il prend toutes les mesures urgentes requises pour empêcher ou réparer un dommage aux parties communes de l’immeuble.
• Il fait exécuter les travaux d’entretien et les réparations courantes.
• Il repartit les charges et les frais communs entre les copropriétaires selon le budget décidé par l’Assemblée et adresse aux copropriétaires les factures, puis encaisse les contributions.
• Il tient la comptabilité, la conservation des titres, et le registre de toutes les pièces utiles.
• Il renseigne les copropriétaires qui en font la demande sur les questions d’intérêt commun et leur permet de consulter les comptes et les dossiers se rapportant à l’administration de l’immeuble.

Le service qualité 48 heures

Pour que tout fonctionne à merveille, il ne vous reste plus qu’à vous adjoindre les services d’un administrateur qui maîtrise parfaitement les rouages de la copropriété et saura éviter les écueils dans le seul but de rendre la vie de votre copropriété des plus agréables.

C’est pourquoi j’ai créé pour vous « Le service qualité 48 heures », un service comprenant les 9 points indispensables au bon fonctionnement de votre PPE.
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